Kaufen vs. Mieten 2025: So viel günstiger ist Kaufen aktuell als Mieten in der Schweiz
Kaufen oder Mieten – diese Frage sorgt nicht nur auf Social Media, sondern auch am Stammtisch für hitzige Diskussionen. Gerade in der Schweiz, wo die Immobilienpreise hoch und die Mietpreise vielerorts kaum günstiger sind, lohnt sich ein genauer Blick. Ich habe das Thema nochmals unter die Lupe genommen, mit Zahlen, Beispielen und einem ziemlich klaren Fazit.
Ausgangslage: Wohnraum wird knapp, die Kosten steigen
Aktuell geht es bei mir darum, dass mehr Platz her muss – sei es aus familiären Gründen oder einfach, weil man sich mit der aktuellen Wohnsituation nicht mehr wohlfühlt. Die erste Idee: Eine grössere Mietwohnung.
In der Region Zürich oder vergleichbaren Lagen kostet eine grössere Wohnung mit 4,5 bis 5,5 Zimmern schnell mal zwischen 2300 und 2800 Franken monatlich. Das ist eine ordentliche Summe, die man Monat für Monat einfach „verheizt“, ohne dass etwas dabei „zurückkommt“.
Und genau an diesem Punkt habe ich mich gefragt: Wäre es langfristig nicht günstiger (oder sogar smarter), sich Eigentum zuzulegen?
Der Immobilienkauf: Zahlen, Zinsen und Realität
Beispielrechnung für ein Eigenheim
Ich habe mir dazu ein realistisches Beispiel hergenommen:
- Kaufpreis: 900’000 Franken
- Eigenkapital: 180’000 Franken (20 % Minimum)
- Bruttoeinkommen: 140’000 Franken im Jahr
Diese Zahlen reichen aus, um die Tragbarkeit sicherzustellen. Wichtig: Ich spreche hier bewusst von einem soliden, nicht übertriebenen Objekt. Also keine Luxusvilla, sondern eine moderne Wohnung mit rund 110–150 m² Wohnfläche – perfekt für eine Familie oder einfach für etwas mehr Raum.
Aktuelle Zinslage: Vorteil Käufer
Die Zinsen sind aktuell (Stand Herbst 2025) so tief wie lange nicht mehr. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins mehrfach gesenkt – zuletzt im Juni. Das wirkt sich direkt auf die Hypothekarzinsen aus. Für eine Saron-Hypothek oder auch Festhypotheken mit 5 oder 10 Jahren Laufzeit liegen die realistischen Zinssätze zwischen 1,2 % und 1,5 %.
Wenn man nun alles einberechnet – also Zinsen, Amortisation und Unterhalt – landet man bei:
- Monatlichen Gesamtkosten: ca. 1850 bis 2000 Franken
Und das ist schon ein massiver Unterschied zur Miete, bei der man für vergleichbare Objekte oft 2400 bis 2800 Franken monatlich zahlt.
Miete vs. Kauf: Der direkte Vergleich
Was kostet mehr – auf Sicht von 10 Jahren?
Wenn man rein die monatlichen Zahlungen vergleicht:
- Miete: 2500 Franken × 12 × 10 Jahre = 300’000 Franken
- Eigentum: 2000 Franken × 12 × 10 Jahre = 240’000 Franken
Allein das ergibt schon eine Ersparnis von 60’000 Franken – und das ist nur der Anfang.
Amortisation: Du zahlst dir selbst
Ein wichtiger Punkt, der oft vergessen wird: Bei einem Immobilienkauf amortisierst du jedes Jahr. In meinem Beispiel:
- 8000 Franken pro Jahr × 10 Jahre = 80’000 Franken
Dieses Geld fliesst nicht in die Tasche eines Vermieters, sondern in deine eigene Immobilie. Es erhöht deinen Eigenkapitalanteil – und das ganz automatisch.
Was ist mit der Rendite? Aktien vs. Immobilie
Kapitalbindung und Alternativen
Natürlich bindet man beim Kauf Eigenkapital – in meinem Fall 180’000 Franken. Kritiker sagen oft: „Das Geld wäre an der Börse besser investiert – zum Beispiel mit 7 % Rendite im Vanguard FTSE All-World ETF.“
Klar, rechnerisch:
- 180’000 Franken investiert bei 7 % = ca. 360’000 Franken in 10 Jahren
Aber Immobilien haben auch eine Rendite – und das auf den gesamten Immobilienwert!
Immobilie mit 2–3 % Wertzuwachs pro Jahr
Wenn die Immobilie im Wert von 900’000 Franken jährlich 2–3 % zulegt, ergibt das:
- Bei 2 % Rendite: ca. 1,1 Mio. CHF in 10 Jahren
- Bei 3 % Rendite: ca. 1,2 Mio. CHF in 10 Jahren
Und dazu kommen noch:
- 80’000 Franken Amortisation
- Die monatlichen Ersparnisse zur Miete (ca. 500 Franken/Monat)
Rechnet man das alles zusammen, liegt die Eigenkapitalrendite der Immobilie deutlich über der Börsenrendite – insbesondere durch den Leverage-Effekt, da du nur 20 % Eigenkapital einbringst.
Der Leverage-Effekt: Warum Immobilien mehr herausholen
Immobilienfinanzierung funktioniert mit Fremdkapital-Hebel: Du nutzt das Geld der Bank, um dir eine Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital zu holen.
Ein Beispiel:
- 180’000 Eigenkapital
- 720’000 Hypothek (Fremdkapital)
Wenn die Immobilie um nur 2 % im Jahr steigt, wächst dein Eigenkapital viel schneller, weil es auf den gesamten Immobilienwert gerechnet wird – nicht nur auf deinen eingesetzten Anteil.
Das ist ein Rendite-Booster, den man bei der Börse in der Form nur mit riskantem Hebeltrading erreichen kann – was ich persönlich nie machen würde.
Was ist mit dem Risiko?
Klumpenrisiko? Nur auf den ersten Blick
Natürlich ist eine Immobilie ein grosser Einzelposten. Bei mir wären das:
- 900’000 Franken Immobilienwert
- 180’000 Franken Eigenkapital
Wenn mein restliches Investmentportfolio ca. 1,2 Mio. CHF beträgt, wäre das auf den ersten Blick ein Klumpenrisiko. Aber:
- 80 % des Immobilienwerts sind Fremdkapital
- Der Eigenkapitalanteil ist vergleichsweise klein
- Das Investment-Portfolio bleibt intakt (nur ca. 10–15 % würden liquide gemacht)
Zudem: Eine gut gelegene Eigentumswohnung kann später immer noch vermietet oder verkauft werden. Man bleibt flexibel – vor allem, wenn die Immobilie in der Nähe von Zürich oder anderen städtischen Zentren liegt.
Fazit: Für mich ein No-Brainer
Nach allen Berechnungen, Vergleichen und realistischen Einschätzungen komme ich zu einem klaren Schluss:
Ja, es lohnt sich (aktuell) in der Schweiz zu kaufen – statt zu mieten.
Warum?
- Monatliche Kosten sind gleich oder sogar günstiger
- Man zahlt sich durch Amortisation selbst zurück
- Man profitiert von Wertzuwachs der Immobilie
- Der Leverage-Effekt macht Immobilien besonders attraktiv
- Man spart 500 bis 700 Franken monatlich an Miete ein
- Und vor allem: Man baut langfristig Vermögen auf
Natürlich muss man aufpassen, sich nicht zu übernehmen. Aber wenn man vernünftig rechnet, Optionen vergleicht und nicht das teuerste Objekt auf dem Markt auswählt, kann das der perfekte Einstieg in die Immobilienwelt sein – und gleichzeitig ein sinnvoller Teil der eigenen Asset Allocation.
Und jetzt bist du dran
Was denkst du darüber? Würdest du in deinem Fall lieber kaufen oder mieten? Hältst du Immobilien in der Schweiz für überbewertet – oder siehst du auch den Vorteil bei tiefer Zinslage?
Ich freue mich auf den Austausch – gerne in den Kommentaren!
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10 Responses
📈 Ist CHF 900’000 realistisch für 110–150 m²?
Das hängt stark von der Region ab:
Region Preis für 110–150 m²
Zürich Stadt 1.2–2 Mio. CHF Unrealistisch bei CHF 900’000
Agglomeration ZH 900’000 – 1.3 Mio. Realistisch möglich
Mittelland (Aarau, Solothurn etc.) 700’000 – 1 Mio. Gut möglich
Ländliche Gegenden 600’000 – 900’000 Sehr realistisch
Genf / Lausanne Meist > 1 Mio. Kaum realistisch
Fazit zur Fläche und Preis:
✅ CHF 900’000 für 110–150 m² ist realistisch, wenn du nicht gerade in den Hotspots wie Zürich City oder Genf suchst. In Agglo-, Mittelklasse- oder ländlicheren Regionen ist das absolut marktgerecht für eine moderne, familienfreundliche Wohnung.
@Tom
Danke für den tollen Input und ERgänzung!
LG
Thomas
Hallo Thomas,
der Belehnungsgrad von 20% alleine ist nicht entscheidend. In Deinem Beispiel wäre die Tragbarkeit nicht erfüllt (Schwelle bei 33%; berechneter Wert bei 37%).
LG Mike
Was ist mit laufenden Kosten? Reparaturen, Renovation, Strom, Heizung, Steuern, Versicherungen, Anliegerbeitag bei Infrastruktursanierung etc. Banken rechnen mit 1-2% Immobilienwert jährlich. 9000-18000 CHF in Ihrem Beispiel.
Lg
Du rechnest dir das schön. Immobilien sind eine sehr langfristige Sache, darum musst du das über einen kompletten „Immozeitraum“ von ca 50 Jahren rechen [1].
Ich rechne mal:
Kaufpreis 900k, Eigenkapital 180K = Hypothek 720K zu 1.5% 10.800.– pa
Rückstellungen und Abschreibung [2] 2% pa = 18.000.– pa
Unterhalt [3] 0.5% pa 4.500.–
Die Amortisation rechne ich bewusst nicht denn, wie du schreibst, du bezahlst dich selber
Trotzdem komme ich auf Kosten von 33.3k pa oder 2775.– im Monat, und das ohne Verzinsung Eigenkapital, nota bene
Und schon siehts nicht mehr so vorteilhaft aus. Gleichzeitig relativiert das auch das Bild von den bösen, gierigen Vermietern.
PS: Erste Zeile, Schreibfehler „Offen oder mieten“. Bitte korrigieren
[1] Heute Neubau, in 20-25 Jahren kleine Sanierung (Küche, Bad, Heizung, Fenster, Böden, Fassade…), nach weiteren 20-25 Jahren grosse Sanierung ( Wie vor, plus Dach, Elektrik, Isolation, Wasser- / Abwasserrohre, ev Balkonsanierung etc, etc )
[2] Es kommt darauf an wieviel der 900K für das Land und wieviel für das eigentliche Gebäude ist. Ich habe einfach mal 2% angenommen.
[3] Kleinkram halt, z. B. neuer Kühlschrank, Geschirrspüler, Waschmaschine, alle 10 Jahre mal etwas Farbe, das defekte Türschloss, Gartenunterhalt….
@Alain
Danke für deine Einblicke. Ich werde das definitiv wenn es soweit ist nochmal deutlich kritischer Betrachten!
Generell bin ich aber auch durch viele Investoren zum Schluss gekommen, dass Kaufen wenn man auch auf die Rendite achtet beim Kaufobjekt. Doch meist besser wegkommt, vor allem wenn ma nes womöglich später vermieten möchte wenn man ein Haus oder eine andere Wohnung zieht.
Wie dass dann konkret sein wird, ich werde berichten 🙂
LG
Thomas
Gerade kürzlich ist in der Finanz & Wirtschaft ein Artikel über dieses Thema erschienen. Leider weiss ich die genauen Angaben nicht mehr auf denen die Berechnungen erstellt wurden.
Dennoch kamen alle durchgerechneten Varianten zum Schluss, dass mieten + Vermögen investieren, langfristig besser abschneidet als ein Eigenheim kaufen.
Vieleicht mache ich mir die Mühe und suche den Artikel nochmal raus 🙂
@Martin,
Das kommt sehr darauf an welche Art von Eigenheim man kauft, ist es ein Eigenheim dass auch mit dem Renditeblickwinkel betrachtet wird. Oder ein Eigenheim, dass nur aufgrund von Emotionalen Entscheidungen gekauft wird.
LG
Thomas
Hallo Thomas
Ich verfolge Deinen Blog schon länger und lasse mich ein wenig inspirieren. Deine Überlegungen zum Kauf finde ich nachvollziehbar und korrekt.
Wichtig: Wenn auch die Rendite bei Immobilien evt gering kleiner sein könnten als bei Aktien. Die Risikokategorie ist nicht vergleichbar!
Gerade beim Thema Eigenheim hält man sich so noch verschiedene Optionen offen, sei es betreffend Steuern (zumindest noch einen Moment) oder auch dem Innenausbau und Unterhalt.
Wer gut zu seiner Immobilie schaut, kriegt diese auch wieder gut verkauft.
Ich bin ganz klar im Lager Immo Kaufen. Aktien und ETF beimischen.
Weiterhin viel Erfolg!
Gruss Peter
@Peter
Danke für deine Einblicke! Das klingt ähnlich wie ich gerade dazu denke, als Unterschied sehe ich die Immo als Beimischung. Aber ich tendiere aktuell auch eher zum Kauf.
LG
Thomas