Kaufen oder Mieten in der Schweiz: Rechner und Entscheidungshilfe

Kaufen oder mieten – die Antwort hängt in der Schweiz an einer einzigen Annahme: Was dein Eigenkapital bringen würde, wenn es nicht im Beton steckt. Rechnest du diese entgangene Rendite mit, ist Mieten bei einer Wohnung für 900’000 Franken heute rund 320 Franken pro Monat günstiger. Lässt du sie weg, ist Kaufen 430 Franken günstiger. Gleiches Objekt, gleicher Zins, umgekehrtes Ergebnis.

Genau deshalb widersprechen sich die Rechnungen im Internet – und deshalb steht hier zuerst ein Rechner, in dem du deine eigenen Annahmen einträgst, und danach die Erklärung, welche Zahl was bewirkt. Ich bin selbst Mieter und suche, seit wir mehr Platz brauchen; ich habe diese Rechnung also nicht theoretisch gemacht.

Stand: September 2026. Die Hypothekarzinsen sind Richtsätze der Zürcher Kantonalbank und der Migros Bank vom 18. September 2026, der Referenzzinssatz stammt vom Bundesamt für Wohnungswesen (1,25 Prozent, unverändert per 2. September 2026). Die Finanzierungsregeln kommen aus den von der FINMA anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die Zahlen zum Eigenmietwert aus dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (AS 2026 213) und der Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Zinsen sind tief, aber nicht mehr so tief wie 2025: Für eine Zehnjahres-Festhypothek nennen die Zürcher Kantonalbank 2,190 Prozent und die Migros Bank 2,120 Prozent (Richtsätze vom 18. September 2026). In der Fassung dieses Beitrags von 2025 standen noch 1,2 bis 1,5 Prozent – das war der damalige Stand und stimmt heute nicht mehr.
• Eigenkapital: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent nicht aus der Pensionskasse (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, von der FINMA anerkannt).
• Tragbarkeit: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, nicht mit dem heutigen. Die Wohnkosten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen – für die 900’000-Franken-Wohnung braucht es damit rund 159’000 Franken brutto.
• Amortisation: Was über zwei Dritteln des Belehnungswerts liegt, muss innert 15 Jahren linear zurückgezahlt werden. Das ist kein Aufwand, aber es muss fliessen.
• Eigenmietwert: Er fällt per 1. Januar 2029 weg – zusammen mit dem Abzug für Unterhalt und mit dem allgemeinen Schuldzinsenabzug. Wer heute rechnet, rechnet mit einem System, das es in drei Jahren nicht mehr gibt.
• Die ehrliche Antwort: Es gibt keine. Es gibt nur deine Annahmen – und der Rechner zeigt dir, welche davon das Ergebnis kippt.

Kaufen oder Mieten: der Rechner

Trag deinen Kaufpreis, dein Eigenkapital, den Hypothekarzins und die Miete ein, die du für ein vergleichbares Objekt zahlen würdest. Der Rechner stellt die echten jährlichen Kosten gegenüber und sagt dir zusätzlich, welches Bruttoeinkommen die Bank sehen will.

Spiel mit der Zeile «Rendite auf dem Eigenkapital». Setz sie auf 0 Prozent, und Kaufen gewinnt. Setz sie auf 5 Prozent, und Mieten gewinnt. Diese eine Zahl ist der Streitpunkt – alles andere ist Arithmetik. Wenn du wissen willst, was 5 Prozent über 10 oder 20 Jahre wirklich bedeuten, rechne es im Zinseszinsrechner durch.

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Die Ausgangslage 2026: tiefe Zinsen, teurer Wohnraum

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank steht am 18. September 2026 bei 0,00 Prozent, der SARON bei −0,04 Prozent. Für Hypotheken heisst das: historisch günstig, aber nicht mehr am absoluten Tiefpunkt. Die veröffentlichten Richtsätze:

Laufzeit Festhypothek	Zürcher Kantonalbank	Migros Bank (Standard)
2 Jahre	1,810 %	1,630 %
5 Jahre	2,020 %	1,870 %
10 Jahre	2,190 %	2,120 %
15 Jahre	2,410 %	–

Auf der Mietseite bewegt sich derweil wenig: Der hypothekarische Referenzzinssatz, an dem Mietzinsanpassungen hängen, liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde am 1. September 2026 unverändert bestätigt (Bundesamt für Wohnungswesen). Wer also auf eine Mietzinssenkung wartet, wartet schon ein Jahr vergeblich.

Und die Ausgangslage für den Kauf: Laut Raiffeisen besitzen nur rund 36 Prozent der Haushalte das Zuhause, in dem sie wohnen – eine der tiefsten Wohneigentumsquoten der Welt. Das liegt weniger an den Zinsen als an den Hürden bei Eigenkapital und Tragbarkeit, zu denen wir gleich kommen.

Bei uns in der Region Zürich kostet eine grössere Wohnung mit 4,5 bis 5,5 Zimmern schnell 2’300 bis 2’800 Franken monatlich. Das ist die Zahl, gegen die sich jeder Kaufentscheid rechnen lassen muss.

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Was Eigentum wirklich kostet

Ich nehme das Beispiel, das auch im Rechner voreingestellt ist: eine moderne Wohnung mit rund 110 bis 150 Quadratmetern, Kaufpreis 900’000 Franken, 180’000 Franken Eigenkapital, Zehnjahres-Festhypothek zu 2,2 Prozent. Keine Luxusvilla, sondern das, was eine Familie sucht, die mehr Platz braucht.

Position	Pro Jahr	Pro Monat	Ist das ein Aufwand?
Hypothekarzins (720’000 zu 2,2 %)	CHF 15’840	CHF 1’320	ja
Unterhalt und Nebenkosten (1 % des Kaufpreises)	CHF 9’000	CHF 750	ja
Amortisation der zweiten Hypothek	CHF 8’000	CHF 667	nein, das ist Sparen
Entgangene Rendite auf 180’000 (5 %)	CHF 9’000	CHF 750	ja, aber unsichtbar
Summe echte Kosten	CHF 33’840	CHF 2’820	–
Summe Liquiditätsbedarf	CHF 32’840	CHF 2’737	–

Gegen 2’500 Franken Miete stehen also 2’820 Franken echte Kosten – Mieten ist in diesem Beispiel 320 Franken pro Monat günstiger. Gleichzeitig fliessen beim Kauf monatlich 2’737 Franken ab, davon 667 Franken in die eigene Tasche. Beide Sätze stimmen, sie beantworten nur verschiedene Fragen: Der erste fragt «Was kostet es mich?», der zweite «Was muss ich aufbringen?».

Die Amortisation ist kein Aufwand

Ein wichtiger Punkt, der oft vergessen wird: Bei einem Immobilienkauf amortisierst du jedes Jahr. In meinem Beispiel 8’000 Franken – das sind über zehn Jahre 80’000 Franken, die nicht in die Tasche eines Vermieters fliessen, sondern deinen Eigenkapitalanteil erhöhen. Deshalb steht die Amortisation im Rechner nicht bei den Kosten. Sie muss aber jeden Monat da sein, und genau daran scheitern Finanzierungen.

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Der Punkt, an dem sich die Geister scheiden: die Rendite auf dem Eigenkapital

In der Fassung dieses Beitrags von 2025 habe ich argumentiert, die Immobilie schlage die Börse, weil der Wertzuwachs auf den ganzen Immobilienwert wirkt und nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital. Das ist der Leverage-Effekt, und er stimmt – aber die Rechnung war unvollständig. Sie hat unterschlagen, dass das Eigenkapital im Beton keine Rendite mehr bringt.

Sauber gerechnet sieht es so aus. Du bringst 180’000 Franken ein und nimmst 720’000 Franken Hypothek auf:

• Variante Kaufen: Du zahlst 2,2 Prozent Zins auf 720’000 Franken und trägst den Unterhalt. Steigt die Immobilie um 2 Prozent pro Jahr, sind das 18’000 Franken auf den vollen Wert – bezogen auf dein Eigenkapital eine Rendite von 10 Prozent. Steigt sie nicht, ist es null. Fällt sie um 2 Prozent, sind es minus 10 Prozent auf dein Eigenkapital.
• Variante Mieten: Du behältst die 180’000 Franken im Depot. Bei 5 Prozent sind das 9’000 Franken im Jahr – ohne Hebel, aber auch ohne Klumpen und mit voller Verfügbarkeit.

Der Hebel macht Immobilien also nicht automatisch besser, er macht sie empfindlicher. Er verstärkt beide Richtungen, genau wie ein Lombardkredit auf dem Wertschriftendepot – nur dass beim Eigenheim niemand täglich den Preis ausruft und deshalb kaum jemand merkt, wie stark er gehebelt ist.

Deshalb steht die Wertsteigerung im Rechner standardmässig auf 0 Prozent. Nicht, weil ich glaube, dass Schweizer Immobilien nicht mehr steigen – sondern weil eine Annahme, die das Ergebnis im Alleingang dreht, nicht heimlich voreingestellt sein sollte.

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Wie viel Eigenkapital und Einkommen brauchst du?

Hier scheitern die meisten Kaufträume, nicht am Zins. Die Regeln stammen aus den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die die FINMA als Mindeststandard anerkennt:

1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital – und davon mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln, die nicht aus der zweiten Säule stammen. Ein Vorbezug der Pensionskasse allein reicht also nie.
2. Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren, linear, beginnend spätestens ein Jahr nach Auszahlung. Indirekt über die Säule 3a ist erlaubt.
3. Tragbarkeit: Zins zum kalkulatorischen Satz von 5 Prozent, Unterhalt und Amortisation zusammen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens. Raiffeisen nennt die Faustregel, dass das Objekt bei 80 Prozent Belehnung höchstens 5,55-mal so viel kosten darf, wie du verdienst.

Für die 900’000-Franken-Wohnung heisst das: 36’000 Franken kalkulatorischer Zins plus 9’000 Franken Unterhalt plus 8’000 Franken Amortisation ergeben 53’000 Franken Wohnkosten – mal drei sind 159’000 Franken Bruttoeinkommen. In der Fassung von 2025 stand, 140’000 Franken würden reichen. Das war zu optimistisch, und ich lasse den Fehler hier bewusst stehen, statt ihn still zu korrigieren.

Die Lücke, die niemand auf dem Schirm hat

Banken bewerten eine Immobilie oft tiefer als den Kaufpreis. Die Bankiervereinigung schreibt ausdrücklich vor, dass die Differenz zwischen dem höheren Kaufpreis und dem tieferen Belehnungswert vollständig aus Eigenmitteln ausserhalb der zweiten Säule zu finanzieren ist.

Konkret: Kaufpreis 1’000’000 Franken, Bankschätzung 800’000 Franken. Die Bank finanziert 80 Prozent von 800’000, also 640’000 Franken. Du brauchst 360’000 Franken statt der erwarteten 200’000 – und ein grosser Teil davon darf nicht aus der Pensionskasse kommen. Diese Lücke beendet mehr Kaufprojekte als jeder Zinsanstieg.

Wie du überhaupt dorthin kommst, habe ich in der Übersicht Wie viel Geld sollte man mit 30, 40, 50 oder 60 gespart haben durchgerechnet. Und bevor das Eigenkapital steht, steht der Notgroschen – nicht umgekehrt.

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Kaufnebenkosten: was zum Kaufpreis dazukommt

Neben dem Kaufpreis fallen einmalige Kosten an, die je nach Kanton stark schwanken: Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren, allenfalls eine Maklerprovision. Der grösste und unterschiedlichste Posten ist die Handänderungssteuer. Die Eidgenössische Steuerverwaltung listet sie so auf:

Kanton	Handänderungssteuer
ZH, UR, GL, ZG, SH	keine Steuer, nur Grundbuchgebühr
SZ	keine Handänderungssteuer
AI, NW, SG, TG	10 ‰ (1,0 % des Kaufpreises)
LU, OW, FR	15 ‰
BE	18 ‰
GR (Stadt Chur)	20 ‰, kantonaler Höchstsatz 20 ‰
JU	21 ‰ (17 ‰ bei selbstbewohntem Ersterwerb)
SO, VD	22 ‰ (VD plus Gemeindezuschlag bis 11 ‰)
BL	25 ‰, hälftig von Käufer und Verkäufer
BS, GE	30 ‰ (BS 15 ‰ bei Selbstbewohnung in bestimmten Fällen)
NE	33 ‰ (22 ‰ bei Erstwohnung)

Der Unterschied ist erheblich: Bei einem Kaufpreis von 900’000 Franken zahlst du im Kanton Zürich nur die Grundbuchgebühr, im Kanton Neuenburg bis zu 29’700 Franken Handänderungssteuer. Diese Beträge musst du zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen – die Bank finanziert sie nicht.

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Eigenmietwert: Was sich am 1. Januar 2029 ändert

Der Eigenmietwert ist die Schweizer Besonderheit in dieser Rechnung: Wer im Eigenheim wohnt, versteuert einen fiktiven Mietertrag als Einkommen – dafür darf er Unterhaltskosten und Schuldzinsen abziehen. Das System dreht sich jetzt um.

Das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (AS 2026 213) schafft die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum ab. Der Bundesrat hat die Reform am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Was sich ändert:

• Der Eigenmietwert entfällt auf selbstbewohntem Wohneigentum.
• Der Unterhaltsabzug entfällt ebenfalls – abziehbar bleiben Unterhaltskosten nur noch bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften.
• Der Schuldzinsenabzug wird beschränkt: Private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis der in der Schweiz gelegenen Liegenschaften – ohne die selbstbewohnte – zum Gesamtvermögen abziehbar.
• Ersterwerberinnen und Ersterwerber bekommen einen befristeten Abzug: im ersten Steuerjahr bis 10’000 Franken für Ehepaare und bis 5’000 Franken für alle anderen, danach jährlich 10 Prozent des Höchstbetrags weniger. Nach zehn Jahren ist er weg.
• Die Kantone dürfen eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben.

Für die Kaufen-oder-Mieten-Frage heisst das zweierlei. Erstens: Wer wenig Hypothek hat, gewinnt – ihm fällt eine Einnahme weg, die er versteuern musste, und er verliert einen Abzug, den er kaum brauchte. Zweitens: Wer hoch verschuldet ist und viel renoviert, verliert. Das dreht die bisherige Logik um, nach der es sich lohnte, die Hypothek stehen zu lassen.

Wichtig für die Planung: Die Ausführungsbestimmungen sind noch nicht fertig. Das Eidgenössische Finanzdepartement lässt die offenen Auslegungsfragen 2026 in einer Arbeitsgruppe klären und schickt die Verordnung danach in die Vernehmlassung. Bis dahin steht nur der Grundsatz fest – und das Datum.

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Die Fragen, die vor dem Kaufentscheid kommen

Rechnen ist der eine Teil. Der andere sind die Fragen, bei denen keine Zahl hilft. Diese Liste hat sich bei mir als Filter bewährt – wenn du hier drei Mal zögerst, ist die Antwort «noch nicht»:

1. Wie lange willst du bleiben? Unter fünf bis sieben Jahren fressen die Nebenkosten beim Kauf und Verkauf jeden rechnerischen Vorteil auf.
2. Ist dein Einkommen sicher? Die Tragbarkeit wird mit dem heutigen Einkommen geprüft, die Hypothek läuft Jahrzehnte.
3. Bleibt nach dem Kauf ein Notgroschen? Eigenkapital bis auf den letzten Franken einsetzen ist der häufigste Fehler.
4. Wie gross wird das Klumpenrisiko? Wenn die Immobilie den Grossteil deines Vermögens ausmacht, hängt alles an einer Adresse.
5. Was ist der Sanierungsstand? Heizung, Fenster, Dach – bei einem älteren Objekt rechnest du mit 1,2 Prozent Unterhalt statt 1,0, und trotzdem kommt es anders.
6. Wie realistisch ist die Bankschätzung? Hol sie früh ein, bevor du dich in ein Objekt verliebst.
7. Wie sieht es in deinem Kanton mit den Nebenkosten aus? Zwischen null und über drei Prozent des Kaufpreises liegen Welten.
8. Brauchst du Flexibilität? Eine Wohnung verkauft man nicht in vier Wochen, eine Mietwohnung kündigt man auf den nächsten Termin.
9. Willst du selbst unterhalten? Beim Eigentum rufst du niemanden an, du bist der Anruf.
10. Und die ehrlichste Frage: Rechnest du, weil die Zahlen stimmen – oder suchst du eine Rechnung, die dir erlaubt, was du längst willst?

Regionale Unterschiede sind grösser als der Zinsunterschied

Die Preise für Immobilien unterscheiden sich in der Schweiz erheblich je nach Region. Während in Zürich und Genf Immobilienpreise und Mieten zu den höchsten im Land gehören, sind ländliche Gebiete deutlich günstiger. Entscheidend für die Kaufen-oder-Mieten-Frage ist aber nicht der absolute Preis, sondern das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete am konkreten Ort. Rechne beide Zahlen für deine Gemeinde in den Rechner – in einer Region mit hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen kippt das Ergebnis schnell auf die Kaufseite.

Klumpenrisiko: nur auf den ersten Blick

Natürlich ist eine Immobilie ein grosser Einzelposten: 900’000 Franken Wert, davon 180’000 Franken eigenes Geld. Aber 80 Prozent davon sind Fremdkapital, der Eigenkapitalanteil ist vergleichsweise klein, und ein Investmentportfolio bleibt daneben intakt. Ausserdem lässt sich eine gut gelegene Eigentumswohnung später vermieten oder verkaufen. Klumpen ist es trotzdem – man sollte es nur richtig gross oder richtig klein rechnen, nicht beides je nach Argument.

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Mein Fazit: Es hängt an einer Zahl

Ich habe zu diesem Thema zwei Mal geschrieben und zwei Mal ein anderes Fazit gezogen: 2024 war Mieten attraktiver, 2025 Kaufen. Beide Male habe ich richtig gerechnet und trotzdem zu schnell geantwortet. Der Unterschied lag nicht an den Zinsen, sondern daran, ob die entgangene Rendite auf dem Eigenkapital in der Rechnung stand.

Heute sage ich es so: Mit einer realistischen Depotrendite von 5 Prozent und ohne unterstellte Wertsteigerung ist Mieten in der Region Zürich derzeit knapp günstiger. Sobald du eine Wertsteigerung von 2 Prozent pro Jahr für plausibel hältst oder mit einer tieferen Depotrendite rechnest, dreht es zugunsten des Kaufs. Beide Annahmen sind vertretbar – nur soll niemand so tun, als wäre seine die einzig richtige.

Und der Teil, der in keiner Tabelle steht: Eigentum kauft man nicht nur, weil es günstiger ist. Man kauft es, weil man die Küche herausreissen darf, weil niemand kündigt und weil man bleiben will. Das darf die Rechnung nicht ersetzen – aber es darf in ihr vorkommen.

Was denkst du darüber? Würdest du in deinem Fall lieber kaufen oder mieten? Ich freue mich auf den Austausch – gerne in den Kommentaren.

Häufige Fragen zu Kaufen oder Mieten

Ist Kaufen oder Mieten in der Schweiz günstiger?

Das hängt vor allem an einer Annahme: der Rendite, die dein Eigenkapital im Depot bringen würde. Für eine Wohnung zu 900’000 Franken mit 180’000 Franken Eigenkapital und 2,2 Prozent Zins kostet Eigentum rund 2’820 Franken pro Monat, wenn 5 Prozent Depotrendite eingerechnet sind – gegen 2’500 Franken Miete. Ohne diese Position kostet Eigentum nur 2’070 Franken und ist damit günstiger.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen – so schreiben es die von der FINMA anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung vor. Dazu kommen die einmaligen Kaufnebenkosten, die die Bank nicht finanziert.

Wie hoch muss mein Einkommen für eine Hypothek sein?

Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent statt mit dem tatsächlichen und verlangt, dass Zins, Unterhalt und Amortisation zusammen höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Für eine Wohnung zu 900’000 Franken mit 80 Prozent Belehnung ergibt das rund 159’000 Franken Bruttoeinkommen pro Jahr.

Wie hoch sind die Hypothekarzinsen 2026?

Am 18. September 2026 nennt die Zürcher Kantonalbank für eine Zehnjahres-Festhypothek 2,190 Prozent, die Migros Bank 2,120 Prozent; für zwei Jahre sind es 1,810 beziehungsweise 1,630 Prozent. Der SNB-Leitzins liegt bei 0,00 Prozent und der SARON bei −0,04 Prozent, weshalb Geldmarkthypotheken vor allem aus der Bankmarge bestehen.

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab dann entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbstbewohntem Wohneigentum – gleichzeitig fallen der Unterhaltsabzug für Selbstnutzende und der allgemeine Schuldzinsenabzug weitgehend weg.

Wie viel kosten die Kaufnebenkosten?

Sie hängen stark vom Kanton ab. Die Handänderungssteuer reicht laut Eidgenössischer Steuerverwaltung von null in Zürich, Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen und Schwyz bis zu 33 Promille in Neuenburg. Dazu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren und allenfalls eine Maklerprovision. Diese Beträge müssen aus Eigenmitteln kommen.

Muss ich die Hypothek zurückzahlen?

Den Teil, der über zwei Dritteln des Belehnungswerts liegt, ja: innert höchstens 15 Jahren und linear. Die erste Hypothek bis zu zwei Dritteln muss nicht amortisiert werden, solange die Tragbarkeit gegeben ist. Die Amortisation kann auch indirekt über die Säule 3a laufen.

Lohnt sich Kaufen, wenn ich nur wenige Jahre bleibe?

In der Regel nicht. Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und allenfalls eine Maklerprovision fallen beim Kauf und beim Verkauf an; unter fünf bis sieben Jahren frisst das jeden rechnerischen Vorteil. Wer Flexibilität braucht, fährt mit Mieten besser – auch wenn die Monatsrechnung anderes sagt.

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Dieser Beitrag ist eine Einordnung aus meiner eigenen Praxis und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zinssätze und Regeln habe ich am 18. September 2026 direkt bei der Quelle geprüft – Nationalbank, Bundesamt für Wohnungswesen, Bankiervereinigung, Eidgenössische Steuerverwaltung und die Preisseiten der genannten Banken. Sie können sich jederzeit ändern.