So teuer ist ein Eigenheim in der Schweiz WIRKLICH (inkl. Rechenbeispiel)
Ein Eigenheim zu kaufen ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein grosser Traum – aber gleichzeitig auch eine der grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Gerade im Raum Zürich sind Immobilienpreise in den letzten Jahren massiv gestiegen, und die Frage stellt sich: Lohnt sich Kaufen überhaupt noch im Vergleich zum Mieten?
Ich habe mir ein Beispielobjekt im Wert von rund 900’000 Franken vorgenommen und die Zahlen konkret durchgerechnet. Dabei zeige ich dir, welche monatlichen Kosten realistisch auf dich zukommen, wie stark die Zinsen ins Gewicht fallen, welche Rolle der Eigenmietwert spielt und wie sich ein Eigenheim als Investment schlägt.
Der Kaufpreis: Ausgangslage für die Rechnung
Für die Berechnung habe ich ein Beispielobjekt auf Homegate gefunden – eine Eigentumswohnung mit 130 m² in Wädenswil im Kanton Zürich. Kaufpreis: 890’000 Franken. Zur Vereinfachung runden wir auf 900’000 Franken auf.
Das ist kein exotischer Luxusfall, sondern ein Preis, der im Zürcher Umland durchaus üblich ist. Um diese Wohnung zu finanzieren, gilt in der Schweiz die Faustregel: Mindestens 20% Eigenkapital sind notwendig.
- Kaufpreis: 900’000 CHF
- Eigenkapital (20%): 180’000 CHF
- Hypothek: 720’000 CHF
Mit einem angenommenen Jahreseinkommen von 140’000 CHF ist die Tragbarkeit knapp gegeben. Doch wie hoch sind nun die realistischen Kosten?
Hypothekarzinsen im Vergleich
Die Hypothekarzinsen sind einer der entscheidendsten Faktoren. Während man vor wenigen Jahren noch mit Sätzen von unter 1% rechnen konnte, liegen wir heute spürbar höher.
Beispiele aus aktuellen Vergleichen:
- Hypomat: 1,23% (5 Jahre), 1,52% (10 Jahre)
- Swissquote: 1,27% (5 Jahre), 1,57% (10 Jahre)
- Andere Banken: zwischen 1,3% und 1,75%
Schon kleine Unterschiede wirken sich massiv aus. Rechnen wir zwei Szenarien durch:
Szenario A: 1,23% Zinsen (5 Jahre)
- Jährliche Zinskosten: 8’856 CHF
- Monatlich: 738 CHF
Szenario B: 1,75% Zinsen
- Jährliche Zinskosten: 12’600 CHF
- Monatlich: 1’050 CHF
Nebenkosten, Unterhalt und Rücklagen
Viele unterschätzen die zusätzlichen Kosten eines Eigenheims. Bei einer Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum) kommen folgende Posten hinzu:
- Amortisation: rund 7’980 CHF/Jahr (665 CHF/Monat)
- Betriebskosten & Unterhalt: ca. 8’150 CHF/Jahr (680 CHF/Monat)
- Rücklagen für Renovationen: ca. 4’000 CHF/Jahr (333 CHF/Monat)
Damit landen wir bei:
- Szenario A (1,23%): ca. 2’415 CHF pro Monat
- Szenario B (1,75%): ca. 2’727 CHF pro Monat
Das ist schon deutlich mehr als die oft schön gerechneten 2’000 CHF, die viele Hypothekrechner anzeigen.
Der Eigenmietwert: Ein versteckter Kostenfaktor
Ein besonderer Schweizer Sonderfall ist der Eigenmietwert. Er wird als fiktives Einkommen versteuert und erhöht deine Steuerlast.
Im Beispiel:
- Mietwert einer ähnlichen Wohnung: ca. 2’700 CHF/Monat
- Eigenmietwert (60%): 19’440 CHF/Jahr
Das bedeutet: Dein steuerbares Einkommen steigt von 140’000 auf 160’000 CHF.
Die Steuermehrbelastung hängt stark von der Gemeinde, deinem Familienstand und Kindern ab. Realistisch sind:
- +2’000 bis +5’000 CHF pro Jahr
- also +200 bis +450 CHF pro Monat
Damit steigen die effektiven Gesamtkosten auf:
- Szenario A: 2’600 bis 2’850 CHF pro Monat
- Szenario B: 2’900 bis über 3’200 CHF pro Monat
[Edit: Der Eigenmietwert wurde am 28. September 2025 per Volksentscheid abgeschafft. Dieser Kostenpunkt entfällt also in Zukunft.]
Kaufen vs. Mieten: Der direkte Vergleich
Vergleichen wir die Kosten mit einer vergleichbaren Mietwohnung im Kanton Zürich:
- Marktmiete für 130 m²: ca. 2’700 CHF pro Monat
Das bedeutet:
- Bei niedrigen Zinsen (1,23%) liegt der Kauf leicht über den Mietkosten.
- Bei höheren Zinsen (1,75%) wird Kaufen schnell deutlich teurer.
- Ohne Eigenmietwert wäre Kaufen konkurrenzfähiger.
Es zeigt sich: Ob sich Kaufen lohnt, hängt stark von den Zinsen und der Steuerpolitik ab.
Immobilien als Investment
Neben den Wohnkosten darf man den Investment-Aspekt nicht vergessen. Immobilien bieten:
- Leverage-Effekt: Schon mit 180’000 Eigenkapital kontrollierst du ein Asset von 900’000 CHF.
- Wertsteigerung: Historisch 2–3% pro Jahr auf den Gesamtwert.
- Option zur Vermietung: Falls du nach einigen Jahren ausziehst, kannst du die Wohnung vermieten.
Rechenbeispiel:
- 3% Wertsteigerung auf 900’000 = 27’000 CHF pro Jahr
- Um mit Aktien dasselbe aus 180’000 Eigenkapital zu erzielen, bräuchtest du rund 15% Rendite pro Jahr – unrealistisch konstant erreichbar.
Das macht Immobilien trotz hoher Kosten zu einem attraktiven Baustein im Portfolio.
Risiko und Flexibilität
Natürlich gibt es auch Risiken:
- Zinsanstieg: Wenn die Hypothek verlängert wird, können die Kosten explodieren.
- Instandhaltung: Renovationen können teuer werden, vor allem nach 10–20 Jahren.
- Liquidität: Kapital ist gebunden und nicht flexibel verfügbar.
Darum sollte ein Immobilienkauf immer gut geplant sein – und nur mit soliden Finanzen im Rücken erfolgen.
Fazit: Lohnt sich ein Eigenheim in der Schweiz?
Ein Eigenheim in der Schweiz ist kein günstiges Abenteuer. Selbst bei moderaten Zinsen musst du mit rund 2’600 bis 3’200 CHF monatlich rechnen – je nach Eigenmietwert, Zinssatz und Unterhalt.
Ob Kaufen besser ist als Mieten, hängt von deiner persönlichen Situation ab:
- Stabilität & Sicherheit: Ideal, wenn du langfristig in der Region bleiben willst.
- Investment-Perspektive: Dank Leverage-Effekt und möglicher Wertsteigerung interessant für Vermögensaufbau.
- Flexibilität: Wenn du mobil bleiben möchtest, kann Mieten die bessere Wahl sein.
Am Ende bleibt es eine Frage der Prioritäten. Für mich ist klar: Immobilien können ein wertvoller Baustein im Vermögensaufbau sein – aber nur, wenn man die realistischen Kosten kennt und einkalkuliert.
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6 Responses
In Deutschland würde ich unbedingt eine Zinsbindung von mind. 10 Jahren empfehlen um die Folgen eines evtl. Zinsanstiegs zu minimieren. Ich selbst habe den Kredit auf 10 und 15 Jahre gesplittet und dann den 10-jährigen innerhalb dieser 10 Jahre durch vereinbarte Sondertilgungen vollständig getilgt. Herzliche Grüße
Wenn die Zinsen nicht steigen, sondern fallen oder stabil bleiben, bindet man sich mit einer langen Zinsbindung an einen höheren Zinssatz als nötig.
Ein kürzerer Zinsbindungszeitraum (z. B. 5 Jahre) hätte die Möglichkeit gelassen, bei sinkenden Zinsen umzuschulden und dadurch Zinskosten zu sparen.
Beispiel:
10-jährige Bindung: 4,0 %
Nach 5 Jahren sinkt der Marktzins auf 3,0 % → mit kurzer Bindung könnte man den Kredit jetzt günstiger refinanzieren.
Als Angestellter mit einem festen, kaum skalierbaren Einkommen habe ich mich durch eine längere Zinsbindung lieber gegen das Risiko eines Zinsanstiegs abgesichert. Ich habe schon Zinssätze über 10 % erlebt.
Hallo Thomas,
der Belehnungsgrad von 20% alleine ist nicht entscheidend. In Deinem Beispiel wäre die Tragbarkeit nicht erfüllt (Schwelle bei 33%; berechneter Wert bei 37%).
LG Mike
Wie kommst du auf 4000.– für „Rücklagen für Renovationen“? Das ist weniger als 0.5%. Als Immobilienbesitzer kann ich dir sagen dass die Wahrheit, langfristig, eher bei 2% des Gebäudewerts, ohne Land, liegen wird.
Bei deinem Beispiel machst du keine Angaben um welche Art Immobilie es sich handelt. Bei einem EFH wird der Landanteil am Kaufpreis höher sein als bei einer Eigentumswohnung im 10-Stöckugen Hochhaus.
Frage zu den Nebenkosten, Unterhalt und Rücklagen. Wie werden diese Punkte berechnet?
Amortisation, Betriebskosten & Unterhalt, Rücklagen für Renovationen